如何挑選人生的第一間房？ 一篇教你從「買屋小白」進階為「選屋達人」[轉貼]
多數人一生中最大的支出就是買房，因此在買房之前，如何「挑選」到一間適合自己的房屋，就是相當重要的課題了。本篇文章教你用最簡單的原則，來判斷與評估這間房屋是否適合自己，減少你在挑房與買房上的煩惱。
買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：
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| 房屋買賣類型 | 預售屋,新成屋,中古屋 |
| 房屋類型 | 透天,公寓,華廈,電梯大樓 |
| 房屋結構 | 鋼筋混泥土（RC）,鋼骨的結構（SC/SS）,鋼骨鋼筋混泥土（SRC） |
| 房屋價格 | 房屋總價應包含：房屋權狀坪數x每坪單價+車位價格。 |
一、買房屋前的五大自我評估
買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：
- 時機(T-timing)
- 房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。
- 區位(L-location)
- 離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。
- 價格(P-price)
- 房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。
- 產品(P-product)
- 針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。
- 管理(M-manage)
- 社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。
二、房屋的買賣類型有哪幾種？注意事項有哪些？
1. 預售屋
意思是還沒有實體房屋，建商以房屋格局圖與樣品屋作為銷售手段，貸款成數約房屋總價80%。其優點與注意事項如下表所列：| 預售屋優點 | 預售屋注意事項 |
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2. 新成屋
建案完工後，剩餘還未售出的戶數，且屋齡在3年內都屬於新成屋，貸款成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列：| 新成屋優點 | 新成屋注意事項 |
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3. 中古屋
房屋經過一次以上的買賣轉手，或是領取使用執照超過3年以上的房屋，即為中古屋，貸款成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列：| 中古屋優點 | 中古屋注意事項 |
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三、挑選房屋的15項參考原則
- (1)房屋價格
- 房屋總價應包含：房屋權狀坪數x每坪單價+車位價格。不過房屋價格，要以每坪單價與附近區域的單價（不含車位價格）做比較，才能接近最真實的價格。舉總坪數40坪，車位10坪，總價1000萬（含車位120萬）的大樓來試算：本棟大樓每坪價格 = (1000萬-120萬) / (40-10) ≒ 29萬 （通常房仲會報房屋總價為880萬，乍看之下房價較低）附近不含車位的每坪單價 = 1000萬 / 40 = 25萬 ←（較真實每坪單價）
- (2)房屋地點
- 挑房屋不一定要挑在蛋黃區，許多房子只因一街之隔，就被劃為蛋白區，建議可以多搜尋蛋黃與蛋白交界的房屋，因為價格較親民，交通方面較不易塞車，停車也可能方便些，而且生活機能與蛋黃區也沒有太大的差別。
- (3)房屋座向
- 房屋的座向須以門窗為標準，以台灣的地理特性來說，座南朝北：冬天冷灰塵多；座北朝南：夏天悶熱；座西北朝東南：冬暖夏涼。
- (4)房屋貸款
- 房屋貸款須考慮到以下的條件：利率、額度、年限、代償、寬限期、違約金、鑑價費以及不可多家銀行送件。
- (5)土地性質
- 土地的性質，往往影響房屋價格的高低，而大概可以分為以下4種：
住宅用地 商業用地 工業用地 農業用地 環境較單純 房價較高，土地與建物具有增值性 房價雖然便宜，但是轉手不容易 土地使用限制多 - (6)建商聲譽
- 建商依規模可以分為3種等級： 上市櫃大建商：資本雄厚，會因為商譽而顧及建案品質，但房價較高。 在地中型建商：累積相當建案，有一定口碑的建商，房價較平易近人。 建案少小建商：沒名氣的小建商，須多探聽風評，避免買房糾紛，房價易談。
- (7)房屋結構
- 以建築工法與建材來說，房屋結構大概可以分為3種類型： 鋼筋混泥土（RC）：樑柱佔有較大的結構比例，防火與防水性係數較高，多用於一般10樓以下建築，造價較便宜，以透天、公寓、華廈居多。 鋼骨的結構（SC/SS）：建材重量輕，多用於商辦大樓，造價較貴。 鋼骨鋼筋混泥土（SRC）：綜合以上二者的優點，施工期較長，造價最貴，多用於新式高樓層建築。
- (8)房屋類型
- 台灣的房屋類型大概可以分為4種：
房屋類型 透天 公寓 華廈 電梯大樓 優點 擁有完整的土地與建物所有權 房價較低 有電梯、公設比較低、房價較低 公設多、有管理員 缺點 房價較高 屋齡較高、出入較複雜 屋齡稍高 公設比較高、房價較高 - (9)樓層高度
- 可以選擇自己喜歡的樓層，並依以下條件來評估：
樓層高度 低樓層 中樓層 高樓層 特點 房價較低 各項條件適中，是最搶手的樓層。 較無噪音、採光等問題。 注意事項 可能有管線、採光、噪音等問題。 房價稍高 如發生災害則逃生不易、房價較高。 - (10)房屋廳數
- 套房房價較低且好清理，不過轉手不易；三房適合小家庭；四房適合人數較多家庭，房價較高，日後轉手不易。
- (11)車位型式
- 依型式來說，大樓的停車位可以分為以下二種： 平面車位：方便停車，無維修與保養問題，但是價格較高。 機械車位：車位較小，有維修與保養的費用，不過價格約平面車位的80%。
- (12)公共設施
- 買公寓或大樓類型的房屋時，除了主建物外，還需要負擔公共設施的費用，若以民間的說法，還可以分為二種： 大公設：指所有住戶共同使用，如中庭、大廳、泳池、管理室、地下室等。 小公設：指部分住戶才會使用，如居住的樓梯間、走廊等。以上的公設比例可以由以下算式簡單算出：公設比 = 公設坪數 / 權狀坪數（主建物坪數+公設坪數）公設比越高的房屋，主建物的使用坪數可能會越小，付出的購屋成本也會相對提高，而建商也可能會從「公設比」玩起房屋坪數的數字遊戲，因此需謹慎小心。
- (13)社區管理
- 挑選房屋時，可以實際到社區參觀，以便瞭解管委會實際運作的情況。
- (14)鄰居素質
- 建議要到社區看看，藉由觀察或詢問管理室的方式，都能瞭解大概的情況。
- (15)周遭環境
- 可以由「生活機能」與「嫌惡設施」兩方面來評估： 生活機能：包含食衣住行育樂等六項指標，指標越高則生活越便利，房價也越貴。 嫌惡設施：指影響生活品質的設施，如電塔、宮廟、工廠、墓地或聲色場所等。
四、買房常見Q&A
- Q1驗屋自己來還是請驗屋公司？
- A1買房後最重要的步驟就是「驗屋」，雖然驗屋的次數沒有限制，但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種： (1)請設計師驗屋：若是房屋有請設計師裝潢，那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序，可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。 (2)請驗屋公司驗屋：驗屋公司有專業的儀器與知識，能揪出難以發現的問題，不過須花費一筆驗屋費用，以30坪的房屋來說，費用約1萬~2萬之間。 (3)自己驗屋：可以利用以下的小工具，達成初步驗屋的目的：˙手機+充電線（可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證） ＊彈珠（檢查地板是否平衡） ＊捲尺（檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格） ＊硬幣（檢查牆壁、地板是否為空心） ＊肥皂（調成肥皂水後，檢查瓦斯管線是否漏氣） ＊衛生紙（測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況） ＊有色膠帶（標記於有問題的地方）
- Q2車位除了「類型」外，還有哪些「性質」上的區分？
- A2車位還可分為三種「性質」： (1)法定車位：以1991年9月18日為分界，此日之前的車位有獨立權狀，可以賣給任何人；或以「公設」形式存在，只能賣給同社區的人。 1991/9/18日以後，只能以公設的形式存在，其中又分為「大公設」須每年抽籤，由大樓住戶輪流停車；「小公設」的使用權為特定住戶，當房屋買賣時，車位的所有權一併移轉，但限定為同社區房屋所有權人買賣，目前的車位形式多屬於這一種。 (2)自設車位：若以「小公設」形式存在，只能買賣給同一社區住戶；若是以「主建物」形式存在，則有獨立權狀，可以賣給不是同一大樓以外的人。 (3)獎勵車位：車位使用權必須提供「公眾」使用，換句話說外人也可以停，因此這種類型的車位使用糾紛最多，並不建議購買此類型的車位。
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